Фото: kyivvlada.com.ua
Сотні ОСББ не беруть участі в жодній програмі
Які основні проблеми виникають у будинку без ОСББ?
Основні проблеми, які є в будинку, коли немає ОСББ – ухвалення рішення. Будь-яке рішення в будинку повинне ухвалюватися рішенням загальних зборів. В будинку, де немає ОСББ, люди не такі об'єднані, не такі згуртовані і вони не завжди правильно ставляться до свого будинку. Вони не розуміють проблеми цього будинку, не вникають в них. В цих будинках працюють комунальні або приватні керуючі компанії, які також не завжди якісно виконують свої послуги. І це є величезною проблемою згуртування людей навколо проблеми свого будинку. А будинок насправді є їхньою спільною сумісною власністю. І кожен з власників квартир має пряме відношення до будинку, пряму відповідальність за технічний стан цього будинку. Ми можемо говорити, що цей будинок до цього експлуатувався керуючими компаніями, ЖЕКами, які знищували цей будинок, вивели місця загального користування в приватну власність. Але цей будинок належить співвласникам і вони за нього відповідають.
Проблеми можуть бути в будь-якому будинку. Створення ОСББ не вирішує жодної проблеми, як такої. Навіть створивши ОСББ, не вирішується жодна проблема у будинку, тому що потрібно знайти фінансування, потрібно об'єднатися між собою, домовитися, провести загальні збори. Я знаю сотні ОСББ, які створені давно, але які не беруть участі в жодній програмі, які не можуть провести загальні збори роками. Це просто юридична форма об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, яка теоретично може надати можливість людям зробити свій будинок краще. ОСББ без грошей – це нічого. ОСББ без нормальних сусідських відносин в моделюванні проведення загальних зборів, якісного ставлення до будинку – це нічого. Тому ОСББ – це одна зі складових в будинку, яка допоможе теоретично вирішити проблеми.
95% співвласників багатоквартирних будинків не знають, що вони відповідають за труби, стіни, стан під'їзду, дах, обладнання
Чи можуть власники квартир бути не зацікавлені у підтримці технічного стану будинку без наявності організованого управління через ОСББ?
95% співвласників багатоквартирних будинків взагалі не знають, що вони є співвласником багатоквартирного будинку і що вони відповідають за труби, за стіни, за стан під'їзду, за дах, за обладнання, за все інше. Вони вважають, що їм належить квартира. І це, до речі, також величезна проблема, яка досі не вирішена, що в документах на квартиру не прописана частка спільної сумісної власності. Також не оформлена земля. Тому більшість людей вважають, що будинок належить ЖЕКу, керуючій компанії, місту. Ми провалили реформу управління житлового фонду в житловому секторі, тому що пішли не зовсім тим шляхом, яким йшли більшість європейських країн.
Як тоді вирішуються питання, пов'язані з ремонтом та обслуговуванням спільних територій?
В таких будинках вирішується питання по факту: лопнула труба, люди вже тоді якось між собою домовляються, скидаються і йдуть ремонтувати. Рішенням загальних зборів достатньо 50%+1 м², щоб всі скинулися. Не завжди всі платять. В цьому випадку це висить, як борг. Люди деякі взагалі відмовляються платити. І такі випадки бувають. Частину ремонтів, якщо керуюча компанія відповідальна, а нормальні приватні ЖЕКи, що слідкують за будинком є, то можуть зробити в борг: відремонтувати обладнання або замінити трубу. І потім це включається у вартість обслуговування будинку. Є багато варіантів, коли можна так чи інакше вирішити проблему в будинку. Але це залежить від бажання людей, наявності грошей, нормального управителя, керуючої компанії. Все це в комплексі може дати можливість підтримувати будинок в нормальному стані. І не завжди тут необхідно створювати ОСББ. ОСББ – це коли люди готові взяти на себе не тільки управління будинком, а й відповідальність за його управління. В нас 40 000 ОСББ, а в програмах Фонду енергоефективності бере участь лише близько 500. Тому грошей держава не виділяє на Фонд енергоефективності. Ситуація трошки краща в Києві, де в програмах 70 на 30, в програмах револьверного фонду беруть від сили 150-200 ОСББ, а всього їх 300. В Києві 2 000 ОСББ. Всі інші не беруть участі у жодній програмі.
Коли приватна компанія може добре працювати? Або погано? І так само не приватна? В чому відмінність?
Все залежать від кількості будинків, які вони обслуговують, який персонал вони набирають, які підходи використовують при обслуговуванні багатоквартирного будинку, які в них автомобілі, чи є в них ремонтні та аварійні бригади. Все це в комплексі впливає на якість обслуговування будинку. Приватна компанія залежить від того, наскільки вони самі відповідально ставляться, наскільки готові до діалогу із співвласниками багатоквартирного будинку. Коли мешканці кажуть: "В нас не вистачає коштів, але ми готові з вами підписати дво-трирічний контракт на постійне обслуговування будинку, але ви замініть нам, будь ласка, мережі або встановіть лічильник". І всі отримали позитив від цього рішення. В будинку завжди є активісти, ініціатори процесу, людина, яка зацікавлена, щоб жити краще. І вона починає цим процесом цікавитись.
Мешканці будинку можуть залучати зовнішнього керуючого. Чи можуть виникати якісь проблеми із цим процесом в будинках без ОСББ?
Проблеми можуть виникати на будь-якому етапі. В кожному будинку завжди знайдеться людина, яка буде проти ОСББ, проти приватної керуючої компанії. Є певні активісти, які працюють на ті ж приватні чи комунальні компанії і отримують із цього зиск. Навіть якщо сподобалася компанія, то треба провести загальні збори. А це величезний проблема. Тому що люди просто фізично не приходять на них.
Чи є чат будинковий осередком, щоб розв'язувати проблеми?
Не завжди це є доступним інструментом. Все залежить від того, які люди проживають в цьому будинку.
Щодо прозорості контролю витрачання коштів на обслуговування будинку: які тут можуть бути нюанси?
Головне – контроль. В кожному ОСББ повинна бути створена ревізійна комісія. Так, вона може бути різною. Іноді буває рейдерське захоплення ОСББ, де одразу садять своїх ревізорів, які закривають очі на виведення коштів, місць загального користування у приватну власність.
Єдиний спосіб прибрати голову правління з ОСББ – провести загальні збори співвласників багатоквартирного будинку і на них ухвалити рішення, що ми проголосуємо за зміну голови правління.
Якщо ви створили ОСББ, в першу чергу, що потрібно зробити – оформити акт прийому-передачі, але технічний, ви приймаєте повністю технічний стан будинку. Зробіть технічний аудит будинку, щоб ви зрозуміли, в якому стані отримуєте ліфти, тому що це вже буде ваша зона відповідальності, а не тієї керуючої компанії, яка до цього вбивала ваш будинок десятки років. І ліфт, якщо поламається, то саме ви будете нести відповідальність за будь-що, що може трапитися в ліфті.
Якщо є ОСББ, чи більший є контроль за технічним станом будинку?
Контролю буде більше, бо в ОСББ більш згуртовані співвласники багатоквартирного будинку. Це не критична маса, невелика кількість, але все рівно контролю в ОСББ все ж таки більше.
В 95% відсутня документація на землю
Як відсутність ОСББ може вплинути на юридичну відповідальність, якщо вона може бути за аварійні ситуації чи пошкодження спільного майна?
При відсутності ОСББ за все, що відбувається в будинку, в більшості випадків несе відповідальність та керуюча компанія, яка обслуговує будинок. Але є винятки, такі як газові мережі, за які не несе відповідальність управитель або керуюча компанія. За стан ліфтів несе відповідальність та компанія, яка їх обслуговує і ремонтує. Це пов'язані речі, але дві зони відповідальності. ОСББ може слідкувати за технічним станом обладнання, станом будинку. Але якщо щось в будинку стається, то несе відповідальність той, хто по договору повинен виконувати ті чи інші роботи. Наприклад, компанія виконала ремонт ліфтів і підписали акт прийому-передачі, дала гарантію на рік, що з ліфтом буде все в порядку. Якщо ліфт в цей період обривається, то це зона відповідальності ліфтової компанії. ОСББ в цьому випадку несе відповідальність за те, що вони знайшли неякісного підрядника, який неякісно виконав роботи.
Якщо брати комунальні керуючі компанії, то там звітування відсутнє. Прозорість виконання робіт мінусова, немає звітів, немає фідбеку до громадян, не виконуються роботи. І навіть якщо виконуються, про них немає жодного документу і інформації. Тому це є серйозною прогалиною у відносинах між управителем, ЖЕКом, коли вони звітують або не звітують перед співвласником багатоквартирного будинку. В більшості ОСББ звіти вивішуються, рівень підзвітності, відповідальності більший, ніж в звичайних будинках, які обслуговуються комунальними ЖЕКами. В приватних ЖЕКах залежить все від того, наскільки відповідально до свого бізнесу ставляться керівники і майстри. Є приватні ЖЕКи, які чудово працюють на ринку, які відповідають за свою роботу. Є приватні ЖЕКи, які створені тими ж забудовниками.
В ОСББ побудована модель таким шляхом, що керівництво постійно звітує і відповідає за свої дії. А от коли ОСББ немає, дочекатись звіту від керуючої компанії вкрай складно. В ОСББ є більше підзвітності і більше відповідальності. А в керуючих або приватних можна взагалі не дочекатись ніколи звіту. В ОСББ, якщо вони згуртовані, якщо вони об'єднались, то тоді і результат все ж таки набагато кращий.
Що зміниться до кінця 2026 року в системі управління багатоквартирними будинками.
Давайте скажемо одну з головних проблем від багатоквартирного будинку: в 95% відсутня документація на землю. Землі також немає. Вона знаходиться в комунальній власності. І в цьому випадку люди також розуміють це і бачать: землі немає, документів на співвласність немає, та який же це мій будинок? Якщо брати досвід Італії, то у них досі існує фінансування багатоквартирних будинків під 3% річних.
Крім того, цифровізація процесу допоможе вирішити голосування і проведення загальних зборів, дасть можливість людям швидше ухвалити рішення. Враховуючи те, що у нас 8 млн біженців та переселенців тільки за кордоном, а це люди, які також ухвалюють рішення на загальних зборах, вони повинні голосувати і фізично не можуть приїхати сюди, не мають можливості або не бажають, то вони таким шляхом можуть бути доєднані до ухвалення рішень в багатоквартирному будинку. І це дійсно буде позитивний момент.
