Ілюстративне фото: зображення Jens Neumann із сайту Pixabay
У сфері відчуження майна існують три головні правочини — купівля-продаж, заповіт і дарування. У чому різниця між ними?
Принципова різниця між договором дарування і договором купівлі-продажу в тому, що договір дарування є безоплатним, тобто особа передає майно в дар і не очікує для себе преференцій. За договором купівлі-продажу інша особа набуває права власності на майно в обмін на грошові кошти. Ще може бути різновид — міна: одне майно замінюють на інше, це також платний спосіб відчуження майна. Під час вибору, який договір укласти, коли йдеться про родичів, то я б радила укладати договір дарування. У цьому випадку буде дешевша послуга щодо переоформлення майна у власність іншої особи. Між родичами першого і другого ступеню спорідненості ставка державного мита буде найнижчою. Якщо обирати між договором дарування і заповітом, то принципова різниця у тому, що, укладаючи кожний наступний заповіт, попередній можна скасувати. І ризик у тому, що коли особа очікує майно від свого спадкодавця, то вона може його і не отримати. Тому що за іншим складеним заповітом воно може перейти у власність іншого спадкоємця. За життя можна скласти безліч заповітів, хоч щодня, і чинним буде останній заповіт, усі попередні заповіти скасовуються. Це норма, яка визначена Цивільним кодексом: при складанні заповіту попередній втрачає чинність.
Якщо говорити про договір дарування, людина може подарувати все, що завгодно?
Можна подарувати все, що дозволено і є законним. Тобто те, що не заборонено для обігу. Наприклад, наркотичні засоби подарувати не можна. Абсолютно будь-які речі, що є законними у володінні, можна подарувати. Єдина умова — для дарування нерухомого майна визначена форма: це має бути договір в обов’язковому порядку нотаріально посвідченої форми. Для рухомих речей може бути проста письмова форма укладення договору. Щодо грошових коштів, це також має бути проста письмова форма. Але зазвичай грошові кошти просто даруються без укладення договору. Однак законодавець визначає, що для дарування суми від 50 тисяч гривень має бути укладений договір у письмовій формі.
Чи є можливість відкласти набуття права власності на подароване майно — відтермінувати або поставити умову, скажімо, "я тобі дарую цю квартиру, але ти спершу закінчи виш"?
У нас є норма, яка визначає свободу договору. Є відкладальні умови, скасувальні умови, вони теж можуть бути в договорі. Але право власності набувається при реєстрації права у реєстрі прав на нерухоме майно. І фактично передбачити і реалізувати, що, скажімо, "я укладаю договір дарування, але ти набудеш право власності потім, коли закінчиш виш", буде досить складно. Може так статися, що нотаріально посвідчений договір, якщо раптом зміниться законодавство, не можна буде зареєструвати у реєстрі прав. До прикладу, раніше реєстрація права власності відбувалась у Бюро технічної інвентаризації, а потім вона стала електронною, а не паперовою, і вже відбувається у Реєстрі прав. Тому, якщо б до 2010 року був укладений договір дарування і на 2012 рік закінчився б термін навчання, то цей договір вже не можна було б виконати, а саме – зареєструвати його. Тож на практиці у договорі дарування не передбачаються відкладальні або скасувальні умови. Цей договір нотаріально посвідчується і реєструється — або державним реєстратором, або нотаріусом, який фактично виконує функцію реєстратора. І перехід майна відбувається одразу ж після реєстрації прав у реєстрі.
Але тут існує ризик для дарувальника — власника можуть вже завтра попросити із цієї квартири, бо він її подарував.
Ризик безперечно існує. Є підстави для оскарження договору. Якщо ти даруєш квартиру, то немає умови, що ти залишаєшся користуватися цією квартирою, коли ти там не зареєстрований. Якщо особа зареєстрована, то вона ще може захищати своє право на проживання, тому що воно визначене моментом реєстрації у помешканні. Якщо особа не зареєстрована, відбувся перехід права власності за договором дарування, то безумовно є дуже багато ризиків, і особа втратить право користування цим майном. Крім того, за законом, місце реєстрації особи може бути змінено новим власником. Тобто особа може бути знята з реєстрації, як кажуть у народі, "виписана" з того помешкання, яке вона відчужила шляхом дарування. Тому, перш ніж укладати будь-який правочин, вам треба бути впевненим, чи дійсно цей намір відповідає бажанню, волі та подальшим наслідкам. І розуміти, що коли ви подарували, то завтра ви там уже не живете. Це вже не ваша власність, ви не маєте ніяких прав щодо цього майна. Якщо ви хочете проживати в цьому помешканні й мати певні права, то варто укласти договір довічного утримання або ж просто скласти заповіт і своєю волею визначити, кому це майно перейде у власність у порядку спадкування після смерті.
Договір довічного утримання — це теж дарування, але з певними умовами?
За умовами договору довічного утримання, право власності на нерухоме майно переходить у власність того, хто здійснює утримання власника майна. Але в цьому договорі можна чітко визначити умови, що за особою будуть доглядати у певному проміжку часу в певні дні або навіть щодня, особі будуть надаватися конкретні ліки, особа буде забезпечена продуктами харчування, можна визначити спосіб, як це буде відбуватися. Тобто в цьому договорі чітко визначені умови, і власник майна, який передає своє майно у власність іншій особі в рахунок обов’язку здійснення за нею догляду, звісно, є більш застрахований.
Які бувають ризики для особи, котра піклується про дарувальника? Наприклад, коли за кілька років раптом з’являються його далекі родичі...
Підставою для розірвання договору буде невиконання умов. Ми не завжди зберігаємо чеки і часто думаємо, що коли ми уклали договір і діємо по совісті, то все буде добре. Але виконання обов’язків має бути зафіксоване. Звісна річ, складно прийти до старенької бабусі, за якою доглядаєш, і сказати "дайте мені розписку про те, що я принесла вам ось такі ліки та продукти", але не складно залишити чеки. Це письмовий доказ, який потім можна надати в суді й підтвердити, що всі умови за договором довічного утримання були виконані, а отже, немає підстав для припинення цього договору шляхом розірвання. Такі речі не є дрібницями, вони забезпечують вам так званий захист у майбутньому.
Тобто договір довічного утримання не пов’язаний з договором дарування?
Не пов’язаний. Договір дарування передбачає, що майно передається іншій особі без будь-яких умов і безоплатно. Просто обирається особа, до якої є певна прихильність, і їй в дар передається будь-що. Це може бути будь-яка фізична особа, незалежно від віку, національності, місця перебування. Також це може бути юридична особа, якій дарується майно. Коли ми щось надаємо у фонд, це теж свого роду дарування, тобто ми не очікуємо оплати за нашу дію.
Якщо дарується житло, то письмовий договір, написаний від руки, буде недійсним?
Договір дарування, укладений у письмовій формі, не вважається укладеним, якщо він не посвідчений нотаріально. Оскільки дарувальник повинен вільно висловити свою волю про те, що він це майно передає в дар, і виконати певні дії, які підтверджують, що дійсно є така воля — дарувальник прийшов до нотаріуса й уклав правочин з обдарованою особою. Отже, має бути тільки нотаріальна форма та подальша обов’язкова реєстрація у реєстрі прав. Тому що тільки з моменту реєстрації набувається право власності на майно.
Якщо особа перебуває за кордоном і хоче подарувати свою квартиру, їй треба приїхати в Україну і піти до нотаріуса?
Є різні способи представництва особи, яка перебуває за кордоном. Правочин може бути укладений за участі довіреної особи. Тобто за кордоном можна оформити довіреність, де чітко визначити умови, на яких повірений представлятиме інтереси довірителя: саме таке майно, саме за такою адресою, чітко й конкретно визначити права, якими наділяється повірений. І за участі повіреного можна укласти договір. Тобто — має бути присутня сторона, яка дарує, і сторона, яка приймає дар, але кожна сторона може бути представлена довіреною особою. Головне — все має бути чітко виписано. Але я б усе ж таки рекомендувала при даруванні, щоб не виникало абсолютно ніяких питань — безпосередню участь особи-дарувальника, при якій здійснено всі перевірки, встановлено нотаріусом, що є дійсний намір саме дарування, а не будь-якого іншого прихованого правочину. Важливо знати, що є практика прихованих правочинів. Вони укладаються свідомо, а потім визнаються недійсними. Наприклад, якщо здійснюється поділ майна подружжя і виникають суперечки, або якщо здійснюється прийняття спадщини, а майно подароване не на того родича. Тоді договори оскаржуються.
Отже, у правочині дарування має бути дійсний намір, чітко висловлена воля дарувальника — це найкраще. Якщо немає такої можливості, тоді може бути представництво за довіреністю.
Чи складно розірвати договір дарування?
Будь-який договір розірвати нелегко, якщо він відповідає за формою та змістом законодавству. Як правило, для розірвання йдуть за принципом, що не було волі дарувальника, а також за принципом проведення певних експертиз у форматі, що особа не розуміла значення своїх вчинків, що особа була недієздатною. У моїй практиці були випадки, коли особа справді була недієздатною, але її майно відчужувалось. Однак якщо особа абсолютно здорова, не має психічних хвороб, йти таким шляхом — це погана рекомендація.
