Ілюстративне фото. Автор фото: Олександр Лащенко (с)
Ви маєте цілком законне право шукати кращого покупця для своєї землі
— З січня на ринок пайових сільгоспземель допущені юридичні особи. Які тут можливі ризики, зокрема для фізосіб, власників землі?
Очікувалося, що для фізичних осіб це принесе подорожчання земель, але наразі цього не спостерігається. Для цього, вочевидь, треба більше часу. Але за великим рахунком – це нічого не змінює. Бо до цього юридичні особи і так купували на родичів, працівників, залежно від розміру агропідприємства. Але хочу наголосити. Юридична особа тепер може викупити земельну ділянку, але тільки за вашою згодою. І бажано, щоб вона не тиснула на свого пайовика, орендодавця. Бо з досвіду ми спостерігали, що були такі агропідприємства, які не купували землю і не дозволяли своїм пайовикам продавати її іншим охочим. Були й підприємства, які тиснули на своїх пайовиків, мовляв, вони (підприємства) нібито мають переважне право купівлі, тому вони куплять за ціною, яку вони хочуть, а не люди. І тут важливий аспект, щоб люди розуміли, що агропідприємство купує не за скільки воно хоче, а за скільки ви домовитеся. Якщо не можете домовитися, то ви маєте цілком законне право шукати кращого покупця для своєї землі. І це може бути тепер як юридична, так і фізична особа. Очікувалося, що земля трішки подорожчає. Але в якомусь регіоні це спрацює, а в якомусь не зовсім. Я досі бачу юридичні особи, які умудряються у своїх пайовиків купити землю по 20 тис грн за гектар. І я говорю не про піщані землі в північних регіонах, а про чорноземи центральної України. Тому тут завдання радше до людей розуміти – те, що юридична особа може купити, не означає, що ви зобов'язані саме їй продати і за ціною, яку вона хоче.
Продаж землі – процес і він займає місяць-півтора
— Тобто тепер юрособа не може заблокувати, якщо людина вирішила свій шматок землі продати комусь іншому?
Тиснути може, блокувати може. Нічого в цьому плані не змінилося. Питання, чи буде вона це робити? Загалом людина може продати – це не проблема. Є чіткий механізм. Умовно, запитуєш в юридичної особи, за скільки вона готова купити пай, вона називає якусь цифру. Далі ви шукаєте інших покупців. Якщо хтось готовий заплатити більше, то ви звертаєтесь до нотаріуса і виставляєте цю ділянку. Він подає спеціальний намір (процедурний документ) і висилає юридичній особі. І далі в юридичної особи вибір – або вона купує за цю суму, або ви продаєте землю іншій людині. Так працює цей ринок. Але треба розуміти ту обставину, що продаж землі – це процес і він займає місяць-півтора. Навіть при супершвидких процедурах це займе тиждень-два. А історія про те, що людині дали гроші, забрали документи на землю, зробили довіреність – це теж робоча історія, але вона трохи в "сірій зоні" закону. Тому треба пам'ятати, що земля у вас одна і нової вже ніхто не дасть.
— Тобто кожна людина сама повинна вирішити, чи продавати їй землю?
Так. Потрібно для себе чітко це усвідомити. Різні є випадки. Продають більше у постраждалих регіонах. Це зрозуміло, тому що їм треба купити будинок, продовжити життя. Продають люди літнього віку, на лікування. Дуже часто продають землю спадкоємці. Такий ринок. Плюс продають ті, хто купив раніше. Є вже історії, коли продають по другому колу.
Коли "коса найшла на камінь"
— Частина людей продали своєї землі, а частина ні. І, наприклад, є дорога, яка зачіпає шматок іншої ділянки. Як тут регулюється?
Тут є два варіанти. Перший. Коли розпайовували поля, то досить часто між ними робили дорогу. Зараз вона просто виорюється, бо це все якоїсь агрофірми, яка обробляє. Щойно почнеться поділ на "моє-твоє", будемо шукати цю дорогу. Другий варіант. Якщо дороги немає, то по закону є два варіанти. Перший – це обмін між власниками чи орендарями цих ділянок. Тільки для обробітку, не у власність. Це цілком робоча схема. Якщо ж не змогли домовитись, коса найшла на камінь, то тоді встановлюється так званий сервітут. Тобто право проїзду по чужій земельній ділянці до своєї. Є несумлінні гравці на ринку, які купували земельні ділянки навмисно "шахматкою", щоб змусити орендаря домовлятися з ними на їхніх умовах. Тобто, щоб він чи викупив їхні ділянки дорожче, чи ще щось. Є такі історії.
— І що тоді?
Тут установлюється або через договір, або через суд. Умовно, рік і суд може встановити. Питання – платно чи безоплатно? Маю на увазі, плата за сервітут. Але і така лінія поведінки є.
На 1 січня близько 2,5 тис гектарів землі були в заставі
— Чи може бути земля заставою? Як працює цей механізм?
Теоретично і практично може. Але. У зв'язку з земельною реформою мав бути створений спеціальний Земельний банк, який би і виділяв під це кошти. Тобто щоб він на цьому спеціалізувався. Через війну, на жаль, цього не відбулося. Банківська система розуміє, що земля це актив, але поки що вона не працює з цим активом, тому що треба пройти відповідне навчання, набрати персонал, і ринок цей має стати великим. Цей ринок поки що невеликий. Якщо я не помиляюся, то станом там на 1 січня близько 2500 гектарів землі були в заставі. Але тут треба розуміти, що це радше була застава така, що фізична особа брала позику в банку, щоб купити цю землю. Як з іпотекою. Тут точно така сама історія цілком можлива. Тому це лише питання часу, коли ринок стане більш жвавим. На сьогодні він ніби і великий, достатньо ємкий в плані кількості угод, але невеликий в плані застав. Це ще не межа. Має бути більше.
Олег Простибоженко. Фото: ФБ-сторінка Олега Простибоженка
Перша ділянка – без податку, друга – 6,5%, а решта – 19,5%
— Яке оподаткування є при продажу землі, як взагалі визначаються ці податки?
Невдовзі це буде одне з найскладніших питань. В оподаткуванні землі дуже багато специфіки. Що нам каже закон? Податковий кодекс каже, що при продажу пайової землі особа не сплачує податок із першого продажу. Тобто, якщо ти продаєш першу ділянку впродовж календарного року, то ставка податку "нуль". Друга норма каже, що якщо ти продаєш другу ділянку впродовж календарного року, то розмір податку становить 6,5% за умови, що це земельна ділянка або приватизована, або успадкована, або і куплена-продана. Третій випадок – це третій продаж протягом року. Тоді ставка податку становить 19,5%. Іншими словами, якщо є 3-4 ділянки, а таке часто буває, то перша – без податку, друга – 6,5%, а решта – 19,5%.
"Титул володіння" має значення
— Їх розділити можна?
Кожна ділянка продається окремо. Тобто є сенс продати одну, або є сенс продати першу за дорожчу ціну, ніж насправді, мінімізуючи податки. Тоді остання буде продана по нормативній грошовій оцінці, і відповідно цей податок буде мінімальний. Так люди і роблять.
Інший випадок – податком в 6,5% оподатковуються земельні ділянки спадщини, якщо це спадщина приватизації. Тобто якщо у вас буде третій, четвертий чи п'ятий продаж, а все це успадковане, то всюди буде 6,5%. Тобто "титул володіння", як він називається в юриспруденції, має значення. Треба ще наголосити, що в цих питаннях не всі нотаріуси, правники розбираються. Бо з однієї сторони закон не чіткий, а з іншої – ми мислимо аналогією, як це відбувається з іншою нерухомістю. Тут не працює норма, "якщо володієш 3 роки, то не платиш податок". Зараз немає цієї норми. Можливо, закон змінять.
Інша історія – син взяв із баби, діда чи з батьків, подарував собі землю і тепер хоче продати. Якщо б вони продавали, то у них би перша ділянка була б без податку, друга – 6,5%. Якщо він продає, то у нього і перша з податком, і друга з податком. Хто буде продавати ділянки по другому колу (тобто набули не в результаті спадкування або приватизації), то у них миттєво існує податок з першої ділянки 6,5%. Всі наступні – 19,5%.
Якщо ви купили ділянку і будете її продавати. Історія така: 6,5% з першої ділянки і 19,5% – з різниці, за скільки ти купив і за скільки продаєш. І отут хто даруванням набуває, опиняються в поганій ситуації, бо вони платять 19% з усієї суми. А той, хто купив, платить з різниці. Тому я орієнтую покупців не купувати по заниженій вартості.
Ще один невдалий випадок. Дві сестри успадкували і уклали між собою договір розрізати ділянку навпіл. Успадковане вони б продавали під нуль відсотків, якщо це перший продаж в календарному році. А поділ створив дві нові ділянки. З точки зору законодавства це вже нові ділянки. Тому зразу виник податок 6,5%.
Це конкретні приклади невдалих дій, які зумовлюють виникнення податків. Також люди інколи кажуть: "нехай податки платить покупець". Але це не його обов'язок платити податки. Покупець рахує, скільки йому коштує ділянка. А платити податки зобов'язаний власник, продавець.
— Виходить, що ця система надто заплутана. Тут можуть бути зловживання чи якісь ризики?
Вона заплутана, бо податковий закон під неї не написали. Це раз. Тут історія в тому, що нотаріус не податковий агент, але виступає тим суб'єктом, який стежить за справлянням податків. Він може помилитись. З досвіду я це бачу. Але в нього немає за це відповідальності. А податкова по реєстру побачить, що змінився власник, і якщо податки не збіглися, то вам прийде "лист щастя" у вигляді податкового рішення про необхідність доплатити, або ще й штраф. Тому важливо це розуміти. Я ще раз наголошую, що немає універсального роз'яснення, законодавство в цьому плані заплутане і той, хто "не вариться" в цьому, не розуміє.
Хто платить податок – орендар чи власник?
— Якщо земля в оренді, то хто платить податок – орендар чи власник? Як це регулюється?
Тут кілька питань.
Перше, ключове. Якщо пай перебуває в оренді у підприємства, то згідно з законом агропідприємство зобов'язане сплачувати земельний податок. Але, що ми бачимо в Податковому кодексі? Там написано, що агропідприємство, яке перебуває на 4 формі спрощеного оподаткування – це спеціальний податковий режим для аграріїв. Виникає питання – чи всі аграрії на ньому перебувають? Це зручно, але це не завжди доцільно. Іншими словами, чи податкова співставляє всі ці фактори, і наскільки добросовісний орендар? Тобто орендарі, які перебувають в старій парадигмі "орендар платить", продовжують платити. Але якщо орендар буде трошки "розумнішим" і вирішить, що може і не платити? Тому тут питання наразі не настільки очевидне, як кілька років тому. Але загальне правило – платити повинен орендар.
Друге питання. Хто звільнений від сплати? Закон дає перелік осіб. Перша категорія – пільгові категорії (інваліди, чорнобильці). Вони звільнені від сплати. Але питання, чи знає податкова, що вони звільнені? Тобто податкову треба якось інформувати про ці фактори. Друга категорія – це загальні норми, де написано, що від обкладення податком на землю звільнені особи, які володіють не більш ніж однією земельною ділянкою в граничних розмірах, як вони визначені в 121 статті Земельного кодексу. Тобто те, що ми можемо приватизувати. Із самого цікавого – це 2 гектари особистого селянського господарства, і під забудову. Якщо в тебе не більше, то ти звільнений від оподаткування.
Третє питання. Повідомив чи ні податкову про пільгу, бо якоїсь взаємодії між реєстрами немає. Тому податкову просто треба про це інформувати. І якщо у вас дві ділянки, то треба обирати одну, по якій ви будете звільнені від податку. Ми все більше рухаємося до історії, де ми повинні активно діяти відносно податкової. І я думаю, що це буде розвиватись. Тому що війна змушує державу вишукувати кошти. Хоча це податки місцеві, вони йдуть в місцеву раду. Це ми у своє місто-село чи селище де-факто вкладаємо кошти.
До 1 січня 2025 року треба все оформити
— Чи можна ще оформити невитребувані паї та що з ними буде далі?
До 1 січня 2025 року треба все оформити. Не буде оформлене належним чином – забуваємо. Можливо, держава відтермінує. Можливо, відтермінує тільки для зони бойових дій. Відповідно, ці земельні ділянки перейдуть в комунальну власність і місцева рада їх приватизує, здасть в оренду. Це вже на її розсуд. А людина втратить. Мова йде про ті паї, на які не оформлені державні акти. Тому встигнути їх оформити до кінця року критично важливо.
