Ілюстративне фото із сайту Pixabay
Компенсація податків для орендодавця
В Україні видали першу субсидію на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб. Першопрохідцями програми стала родина, яка винаймає помешкання на Закарпатті.
Оксана Жолнович: Це працююча пара із Закарпатської області. Вони отримали субсидію 4760 гривень. І орендодавець, який здав це житло отримав для компенсації податків суму 2352 гривень. Для нас дуже важливо донести кожному орендодавцю, що ми компенсуємо ту частину податків, яку він буде сплачувати за оренду житла.
Компенсація орендодавцю витрат на сплату податків дуже важлива, оскільки програма зможе ефективно працювати лише за умови, якщо до неї долучиться достатня кількість орендодавців. Тобто власників житла потрібно заохотити здавати переселенцям свою нерухомість. Які стимули передбачили для орендодавців?
Дарія Марчак: Ми розуміємо, що є дуже багато страхів. Ми бачимо як ці страхи працюють, коли люди звертаються за призначенням субсидій. Цей страх: "Якщо я надаю житло в оренду, я маю сплатити податки". Дуже важливо, що ми покриваємо і порівнюємо орендні ціни. Очевидно, що ми не будемо покривати лакшері сегмент житла, але якісний житловий фонд в кожному населеному пункті ми покриваємо. І таке житло ми дуже просимо орендодавців надавати нашим ВПО на легальних умовах з укладанням договору, а ми, як держава, будемо покривати податки для орендодавця. Відтак його доходи від оренди не впадуть від того, що він оформить свої відносини. Це дуже важливо. Той меседж, який ми хочемо донести до орендодавців складається з трьох частин. Субсидія на оренду і оформлення орендних відносин офіційно дозволяє орендодавцю захистити своє майно від безвідповідального поводження з ним. Наявність орендного договору і субсидія на оренду житла дозволяє орендодавцю мати гарантію фінансового потоку, що орендодавець матиме оплату за оренду, оскільки держава фактично виступає гарантом для нього. І нарешті, ми компенсуємо орендодавцям цей податок для того, щоб орендодавець отримував тільки дохід фактично без витрат.
Компенсація податкових витрат – це не достатній стимул для орендодавців. Власники квартир, які раніше не здавали житло і самостійно не сплачували податків, можуть боятися пов’язаних із цим складнощів.
Наталія Мрочко: Для них це буде тягнути за собою відповідні постійні дії. Це слідкування за сплатою податків і їхнім зарахуванням, контроль за відсутністю заборгованістю тощо. Усе залежатиме від умов припинення дії договору.
Договір повинен передбачати страхування майна та цінностей
Який захист хотів би мати власник? І що для нього справді є важливим?
Наталія Мрочко: Насамперед це гарантії збереження його майна. Тому це має бути документ у вигляді акту прийому-передачі всіх майнових цінностей в приміщенні. Якщо договір передбачатиме страхування майна та цінностей, то це буде важливий важіль.
Проєкт працює по всій території України
У Міністерстві соціальної політики закликають надсилати пропозиції щодо вдосконалення механізму надання субсидій на оренду на електронну пошту subsidia.orenda@gmail.com. Ви, як перша заступниця Міністра соціальної політики запевнили, що в Міністерстві готові сприймати конструктивні пропозиції.
Дарія Марчак: Ми зараз говоримо про експериментальний проєкт. Ми тестуємо ті механізми, які ми напрацювали. Ми одразу визнаємо, що це тест і для нас вкрай важливий зворотній зв'язок від орендодавців і від орендарів для того, аби ми зрозуміли, яким чином ми можемо зробити цей інструмент зручнішим. На початку ми планували застосування цього проєкту лише для 9 областей, які знаходяться вздовж лінії зіткнення. Проте ми отримали зворотній зв’язок від інших областей, що вони також хочуть бути учасниками проєктів. Завдяки цьому ми змогли одразу внести зміни і одразу поширити цей проєкт на всю країну плюс зменшити ставку на компенсацію податків.
Відшкодування державою ПДФО і військового збору дає змогу повернути 64% громадам
Презентація програми субсидій на оренду відбувалася за участі представників Міністерства соціальної політики, Пенсійного фонду і Ради Європи. Після виступів основних доповідачів, був час для запитань і відповідей. Ця частина заходу видалася досить емоційною, і дозволила підсвітити деталі програми, які, можливо, потребують допрацювань. Одним із учасників заходу був народний депутат з фракції "Слуга народу", член Тимчасової спеціальної комісії Верховної Ради з питань захисту майнових та немайнових прав внутрішньо переміщених та інших осіб, постраждалих внаслідок збройної агресії Російської Федерації проти України Сергій Козир. Він звернув увагу на роботу ріелторів, які, на його думку, беруть завелику комісію за свої послуги.
Сергій Козир: Вартість життя викликає дуже велике занепокоєння. Плюс робота ріелторів, які необґрунтовано беруть кошти за свої послуги. Раніше це було 50%, а зараз мінімум 100%. Тобто людина, яка виїжджає з Бахмуту чи Покровська повинна сплатити за 1 місяць умовно 10 тисяч гривень, за останній місяць 10 тисяч гривень і 10 тисяч ріелтору. 30 тисяч за один місяць – це дуже важкий фінансовий тягар. Програма субсидій – це гарний механізм, але він може піти трохи не туди, якщо ми, як держава, не допрацюємо його. Для громад це потенціал. Відшкодування державою ПДФО і військового збору дає змогу повернути 64% громадам. Умовно в Житомирі зараз 17 тисяч переселенців. Якщо громада зараз там попрацює і забезпечить 10-20% людей цим найманим житлом, до міста прийдуть мільйони. Ріелтори також мають сплачувати податки. Тому ми повинні переходити до культури сплати податків.
Така оцінка роботи ріелторів обурила голову Львівського обʼєднання ріелторів Ніну Бенях. За її словами, у Львові орендарі частіше винаймають житло саме за посередництва ріелторів, а не самостійно – особливо переселенці, адже шукають помешкання в незнайомому для них місті. Звинувачення у несплаті податків та захмарних комісіях Ніна Бенях вважає несправедливими.
Ніна Бенях: У мене всі ріелтори ФОПи і всі ріелтори сплачують податки. Ріелтор свій податок сплачує. Не сплачує – власник. Ніхто з ріелторів собі не дозволяє понаднормовий гонорар. Ми завжди ідемо на зустріч, особливо військовим або переселенцям. Проте ріелтор також не буде виконувати роботу безоплатно. Це його заробітна плата. Ми так само мусимо брати оплату за свої послуги.
Ріелтор буде переконувати власника взяти участь у програмі
Кожен ріелтор сам визначає величину відсотка?
Ніна Бенях: Здебільшого так. На початку війни, коли був масовий заїзд у Львів переселенців, ріелтори працювали з комісією в 30-50%. Зараз у кожного своє індивідуальне волевиявлення. У Львові ринок оренди тримають ріелтори. Якщо запроваджувати таку програму, то передусім має бути скерування до ріелторів. Саме ріелтор буде переконувати власника взяти участь у програмі. У нас усі переселенці ідуть через ріелторів, оскільки бояться шахраїв. Переселенеці застраховані в тому сенсі, що їм потім не скажуть, що в квартирі чогось бракує. Тому без ріелтора їм не обійтися у цій програмі. Власник буде боятися іти в цю програму без ріелтора.
Які саме застереження виникають у власників житла?
Ніна Бенях: Недовіра. Дуже багато є випадків, коли орендарі погано поводяться. Розробникам цієї програми слід спершу знайти співпрацю зі сферами, які дотичні до оренди. Хто відповідатиме за передачі ключів і майна, яке знаходиться в квартирі? Гарантом завжди є ріелтор. Чи буде договір оренди засвідчуватися нотаріально? Власник не захоче вірити до кінця людям, які переселені. Загалом програма цікава, проте в цій є багато недопрацювань.
До громад надійде орієнтовно 7,7 млрд гривень
Своїми міркуваннями щодо нового інструменту державної підтримки внутрішньо переміщених осіб – субсидії на оренду житла – поділився виконавчий директор Асоціації міст України Олександр Слобожан. Він звернув увагу на те, що вагому роль в реалізації програми можуть відіграти органи місцевого самоврядування. Місцеві громади мають бути зацікавлені в тому, щоб орендодавці долучалися до проєкту і здавали житло внутрішньо переміщеним особам. Адже субсидія виділяється з державного бюджету – а податок, який з цих коштів заплатить орендодавець, йде в бюджет місцевий.
Олександр Слобожан: Ми говоримо про експеримент і його мета двоєдина. Головна мета – це забезпечити громадян житлом, але зараз багато зневіри і ніхто не хоче працювати. Тому у громад є інтерес в тому, що це буде ПДФО. Орієнтовно це 7,7 млрд гривень.
Як місцеві громади можуть впливати на бажання власників житла його здавати?
Олександр Слобожан: Вплив дуже простий. Орган місцевого самоврядування може провести інформаційну роботу безпосередньо серед власників житла, що є така компенсація і ПДФО надійде в місцевий бюджет. Якщо ріелтор не захоче з цим працювати, то ОСББ або ЖЕК може запропонувати власникам житла таку вигідну пропозицію.
Громада може також покривати частину вартості оренди
За словами першої заступниці Міністра соціальної політики Дарії Марчак, одну з пропозицій від Асоціації міст України вже взяли до розгляду. Ідея полягає в тому, щоб місцеві громади могли брати участь у співфінансуванні програми субсидій на оренду житла. Тоді цей інструмент стане доступним не лише для внутрішньо переміщених осіб, а й для інших категорій громадян.
Дарія Марчак: Наприклад ми покриваємо 30-40% орендної вартості, а громада може сказати, що для певних категорій осіб готова покрити ще 40% вартості. Таким чином ми не будемо розпорошувати зусилля, а навпаки зробимо співфінансування з державного бюджету та місцевого бюджету для окремих категорій осіб для того, щоб більш комплексно покривати критичні категорії громадян.
