Ілюстративне фото з відкритих джерел
Цивільно-правові договори — що це?
Пані Анжело, давайте почнемо з теорії, так би мовити. Поясніть, цивільно-правові договори — це що?
Насправді ми укладаємо цивільно-правові договори щодня. Мені, наприклад, треба було укласти договір перевезення для того, щоб приїхати у вашу студію. І насправді ми щодня заходимо в магазин, ми щось купуємо, ми укладаємо цивільно-правові договори, договори купівлі-продажу, інколи ми щось позичаємо, інколи самі беремо в якийсь борг, це теж договір позики. Тобто не замислюючись, насправді цивільно-правові договори оточують нас і супроводжують майже кожного дня.
Більш складні договори потребують письмової форми, оскільки для того, щоб якось убезпечити себе і на майбутнє, щоб все ж таки мати якусь письмову гарантію того, що все ж таки замовлення було зроблене, наприклад, чи послуга була б надана, нам необхідне письмове документальне підтвердження. В деяких випадках закон навіть вимагає нотаріального посвідчення або державної реєстрації такого правочину.
Повертаючись до наших цивільно-правових договорів, я маю сказати, що, мабуть, найбільш поширені все ж таки укладаються в письмовій формі, але ми, юристи, віддаємо перевагу все ж таки тим, які укладаються документально, підтверджуються, мають письмову форму. Тоді ми можемо працювати з нормами цього договору, ми можемо доводити, наприклад, неналежне виконання якихось договірних зобов'язань і покладати на сторону, яка не виконала якісь свої зобов'язання, відповідальність за неналежне надання послуг чи виконання робіт, або взагалі не надання цих послуг чи не виконання робіт.
Водночас у цивільному праві діє такий широкий принцип свободи договору. Тобто ми можемо укладати договори з будь-чого, з приводу чого немає конкретної заборони в законі. Якщо заборони немає, будь ласка, це можуть бути договори, які передбачені законом або непередбачені законом. Але широка презумпція свободи діє.
Що на сьогодні? Яке законодавство регулює, так би мовити, відносини між двома сторонами, враховуючи воєнний стан?
В принципі, є загальні положення, тобто той самий Цивільний кодекс, але є ще і певні перехідні норми, які діють в умовах воєнного стану. Тривалий час, у нас була така норма в перехідних положеннях про зупинення строків позовної давності. Тобто, якщо за загальним правилом ми можемо звертатись до суду протягом трьох років за відновленням порушеного права. В умовах воєнного стану діяло таке положення про те, що ці строки на період воєнного стану зупиняються. І лише у вересні 25-го року ці строки були поновлені. Тому якщо в людини є якісь зобов'язання, які були порушені в 2020 році чи в 2021 році, то треба замислитись над тим, щоб, відповідно, звертатись, реагувати, бо інакше треба буде доводити, поновлювати ці строки, наводити поважні причини.
В умовах воєнного стану ми в договорах почали активніше прописувати положення про форс-мажор і по суті домовлятись наперед, а хто буде нести відповідальність у випадку, якщо щось піде не так: або мобілізують усіх працівників, або, припустимо, будуть якісь логістичні проблеми, або територія активних бойових дій. Тобто, якісь ось такі ситуації, які раніше нам здавалися, ну, суто таким формалізмом. Ми раніше блок форс-мажорні обставини прописували просто копіюючи, ніхто не замислювався, ні в кого не було таких думок про те, що дійсно це може бути актуально. На жаль, сьогодні це актуально. Уже в тих договорах, які вкладаються в умовах воєнного стану, ми враховуємо ці обставини і наперед продумуємо, хто має за що відповідати у випадку, якщо щось піде не так.
Що таке форс-мажор та як його підтвердити?
Давайте про форс-мажор. Що це таке? От саме в умовах воєнного стану.
Форс-мажор – це певні об'єктивні непереборні обставини, це непереборна сила, це обставини, які не залежать від волі людей. Традиційно ми туди відносимо стихійні лиха, війну, тимчасову окупацію території або ведення бойових дій. Це ті обставини, які однозначно не залежать від волі жодної зі сторін і, відповідно, є форс-мажорними обставинами.
Але тут треба бути уважним, тому що в договірних зобов'язаннях ми прописуємо цей розділ про форс-мажорні обставини, і ми передбачаємо, що сторона, щодо якої настали ці форс-мажорні обставини, зобов'язана в певний чіткий строк повідомити контрагента про те, що в неї форс-мажор.
Анжела Айдинян. Фото з відкритих джерел
Тобто, наприклад, дається 5 днів на те, щоб повідомити, що настали форс-мажорні обставини. І якщо цей термін прострочено, прямо в договорі зазначається, "у разі пропущення такого строку повідомлення про форс-мажор, форс-мажорна обставина не може розглядатися як така, що звільняє сторону від відповідальності за прострочення договірних зобов'язань".
Це ж трошки звужує, мабуть, права тієї особи, яка постраждала. Наприклад, вона на території бойових дій і там щось стається, і їй треба як мінімум себе в купу зібрати.
Це так, але все ж таки в цивільному праві діє свобода договору, і ви домовились про те, що ви оперативно повідомите іншу сторону про те, що не можете виконувати зобов'язання. Може бути і 10 днів, 30 календарних днів, але здебільшого це коротші строки, упродовж якого треба оперативно повідомити, що ось…Це звичайна листівка, вона може бути зроблена в електронному вигляді, наприклад, на офіційну електронну пошту свого контрагента, але тут має бути зазначено про те, що ось такий договір не може бути виконаний у зв'язку з певними такими обставинами.
Підтвердження оцих форс-мажорних обставин, якісь документи, листи, може бути надано пізніше. Але повідомлення про те, що це форс-мажор настав, має бути зроблено вчасно.
Підтвердженням може бути будь-що, до речі, тут може бути і фотофіксація, і відеофіксація, це можуть бути якісь акти ДСНС, це можуть бути акти про знищене майно, це можуть бути якісь документи військової адміністрації, загальновідома якась інформація.
До речі, коли в 2022 році було повномасштабне вторгнення, Торгово-промислова палата зробила загальний лист, де було написано про цей форс-мажор. І фактично цей лист використовувався усіма, як загальновідома інформація про те, що це очевидно форс-мажорна обставина. До 24 лютого 2022 року ми і подумати не могли, що таке станеться. І зрозуміло, що все пішло шкереберть і в сфері цивільно-правових зобов'язань в тому числі.
Тому підтвердження можуть бути різні, їх треба максимально збирати, тому що у випадку, якщо це дійде до суду, нам треба буде пред'являти, доводити, доказувати, і треба буде доказувати не лише факт форс-мажору. Треба довести ще і те, що саме цей форс-мажор унеможливив виконання конкретного договірного зобовʼязання.
Якщо форс-мажор підтверджений, то сторона, яка не змогла виконати своє зобов'язання вчасно, вона не несе відповідальності за прострочення. Але саме основне зобов'язання нікуди не дівається. Штрафу чи пені в неї за цей період, за період форс-мажору, не буде. Сторона звільняється від відповідальності, але основне зобов'язання має бути виконане.
Інша справа, що якщо в людини вже немає можливостей виконати, тут вже інші механізми можуть включатися. Наприклад, ініціювання однією зі сторін розірвання договору і повернення відповідно того, що кожна зі сторін вклала, наприклад, хтось передав кошти комусь, відповідно, повернення коштів. Тобто це таке повернення в первісний стан.
При купівлі житла слід прописувати відповідальність за порушення не лише покупця, але й забудовника
Пані Анжелу, якщо говорити про інвестиційні договори: українці раніше дуже активно будували собі житло, вкладали кошти. Якщо таке будівництво певний час уже заморожене в умовах війни, що робити?
Стосовно інвестиційного договору, тут якщо, наприклад, він був чинним, дійсним на період саме на лютий 2022 року, то насправді, ну, хоча б мінімум на півроку зупинилось будівництво в Києві, так точно. Ми знаємо, що ніхто не будував, в умовах невизначеності взагалі ніхто нічого не розумів. Тому це об'єктивні обставини, знову ж таки, форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання цих договірних зобов'язань вчасно, у строки, які передбачені договором.
Що тут можна зробити? Мої клієнти хоча б тих 6-8 місяців, а навіть рік, просто чекали. Це логічно і зрозуміло, тому що якщо забудовник добросовісний, то через якийсь проміжок часу він добудує, введе в експлуатацію, виконає свої зобов'язання. Але є ситуації не дуже добросовісних, як забудовників, так і, в принципі, людей. Був такий випадок, коли забудовник продовжує продавати квартири недобудованого будинку, але насправді не вводить його в експлуатацію. Нічого по будинку не робить, але продовжує продавати те, що в нього залишилося непроданим.
Тут треба брати договір за основу. Треба дивитися, що передбачено в цьому договорі. І, на жаль, досить часто ми зіштовхуємося з ситуаціями, коли в договорі, перше, немає взагалі можливості одностороннього розірвання договору. Такі випадки теж є. А навіть якщо немає, гаразд, ми можемо піти через Цивільний кодекс і ініціювати розірвання договору. Чудово. Але що ми отримаємо?
У кращому разі, якщо ми виграємо спір, ми отримуємо ті кошти, які інвестор вклав. Але ми розуміємо, що ті кошти, які він вклав, наприклад, у 2019 році, в гривні, нехай це мільйон гривень, — це одна сума коштів і це зовсім інші гроші сьогодні.
Причому досить часто в договорі не передбачено взагалі ніякої відповідальності сторони за порушення строків. Для сторони інвестора передбачено відповідальність, наприклад, за несплату вчасного платежу. Може бути пеня, можуть бути штрафи. Забудовник не передбачив жодну відповідальність для себе, тобто, він прострочив і прострочив, ну, не вклався в терміни, не вклався терміни. Тобто, за великим рахунком, ви маєте право претендувати лише на свої кошти, що втратило сенс, ну, тому що це різні кошти, враховуючи інфляційні процеси. Це зовсім інша сума.
Єдине, на що ми можемо розраховувати, це по статті 625 Цивільного кодексу вимагати інфляційні втрати 3% річних. Але це теж не рятує ситуацію, тому що це невелика сума. Вона трошки більша, за кілька років набігає якусь суму, але це суто те, що передбачає закон за невиконання грошового зобов'язання.
Щось може врятувати ситуацію?
На жаль. Тобто, є договір, ви передбачили за цим договором, що ви передаєте певну суму коштів. Ви підписались на те, що сторона не несе ніякої відповідальності за порушення якихось строків. Себе ви не убезпечили жодним чином. Я завжди, коли до мене звертаються напередодні договору, то я кажу, якщо ви берете на себе відповідальність за, наприклад, якісь там прострочення зі свого боку, то нехай забудовник теж бере на себе відповідальність дзеркально за якісь там прострочення.
Наприклад, не знав він будинок червні 2025-го року, яка для нього відповідальність настає? Це якась пеня за кожен день прострочення? Чи це має бути якийсь штраф? Як правило, ми передбачаємо і пеню, і за певний проміжок часу штраф. В кінцевому випадку тоді виходить, що людині не вигідно розривати договір. Їй вигідніше очікувати на те, що цей будинок буде добудовано і колись введено в експлуатацію, ніж іти в судовому порядку розривати цей договір і забирати ті кошти, за які вона зараз квартиру вже не купить.
І тут є ще один бік важливий: у забудовника може не бути власного майна. На жаль, це теж часто трапляється, коли в забудовника фактично нічого немає, за рахунок чого можна в примусовому порядку виконати рішення суду.
Якщо у забудовника все в оренді, або ще краще, забудовником є фізична особа-підприємець… зрозуміло, що якщо у людини немає майна, ви можете отримати рішення суду. Але я завжди кажу клієнтам, от мені хотілося б, щоб ми не тільки рішення суду отримали, і ви його поставили собі десь в рамочку, а щоб ми його виконали. І це насправді дуже прикро, коли ви вкладаєте кошти, ви розраховуєте, очікуєте на отримання квартири, а потім отримуєте якийсь папірець замість коштів. Навіть тих коштів, які ви можете розраховувати.
Тобто тут особливо нічого не можеш зробити і фактично ти сам домовився на цих умовах.
