Ілюстративне фото із сайту Pixabay
Хто і як рахує вартість житла для переселенців
Одним із викликів війни стало будівництво соціального житла для вимушено переміщених осіб. Їх у нас дуже багато. І ці люди, на жаль, досі іноді змушені жити в умовах постійної нестабільності: переїжджають із однієї орендованої квартири на іншу, мешкають у гуртожитках або тимчасових модульних містечках. Вони нерідко скаржаться на свою долю, усвідомлюючи, що все життя працювали, мали власні домівки, а тепер змушені виїжджати з окупованих територій або зон бойових дій із тим, що змогли забрати з собою. Втім, ще до старту проєкту з будівництва громадськість уже вказує на низку проблем: непрозорі розрахунки, відсутність архітектурних конкурсів і суттєву різницю у вартості квадратного метра. Чому житло для переселенців може стати новим "великим будівництвом"? Хто і як визначає ціну квадратного метра? Які ризики несе будівництво соціального житла для вимушено переміщених осіб? Чи йдеться про сотні мільйонів євро міжнародної допомоги? Чи є ризик появи чергових довгобудів і завищених кошторисів? Що показує ваше дослідження?
Олександр Курілець: Насамперед хотів би коротко розповісти про нас. Наша організація – Risk Scoring Center – це незалежний аналітичний центр, який займається оцінкою ризиків у процесах і функціях державних органів та приватних компаній. Також ми аналізуємо ризики, які можуть нести ті чи інші проєкти нормативно-правових актів уряду. Наша організація була долучена до розробки державної антикорупційної стратегії на 2026–2030 роки, зокрема до розділу, присвяченого відновленню. У межах роботи над цією стратегією ми окреслили одну з ключових проблем, яка стоїть перед українським суспільством і державою під час повоєнного відновлення. Вона полягає в тому, що управлінські рішення та планування відбудови не ґрунтуються на повних, достовірних і систематизованих даних. А це, своєю чергою, призводить до неефективного використання публічних фінансів.
А на чому вони тоді ґрунтуються?
Олександр Курілець: Наше дослідження вартості будівництва житла для ВПО – це практична спроба показати, як відсутність єдиної та зрозумілої системи даних впливає на державну політику. Якщо говорити про будівництво житла для внутрішньо переміщених осіб, то в державі існує механізм визначення опосередкованих показників вартості будівництва. Такі показники Міністерство розвитку затверджує щоквартально. Станом на 1 квітня вартість будівництва одного квадратного метра житла становить приблизно 26 600 гривень, або близько 528 євро.
Олександр Курілець. Фото: "Економічна правда"
26 тисяч чи 50: звідки береться різниця в розрахунках
Тут враховано і витрати робочого часу, і оплата праці, і вартість самих матеріалів, я правильно розумію?
Олександр Курілець: Так, але тут не враховується житло без ремонту, без меблювання, без вартості земельної ділянки, на якій воно будується, і без вартості підведених комунікацій.
Тобто – буквально голі стіни?
Олександр Курілець: Так, голі стіни. І саме цей показник держава мала би використовувати для планування своїх фінансів. Однак під час дослідження ми також побачили, що Мінрозвитку планує будувати соціальне житло, закладаючи на це понад 120 мільярдів гривень. Але використовує не цей показник – 26 тисяч, а інший – 50 тисяч 400 гривень. І ми логічно запитали: чому саме така цифра? Однак обґрунтування ми не отримали. Тож можемо лише здогадуватися, що саме закладено в ці дані.
І про що ви здогадуєтеся?
Олександр Курілець: Напевно, сюди вже закладено ремонт, оздоблення, мінімальні меблі. Але підтвердження ми не отримали. Тому ми вирішили дослідити практику. За час повномасштабної війни вже було реалізовано кілька проєктів будівництва багатоквартирних будинків для забезпечення житлом ВПО. Деякі з них уже завершені, і в цих будинках живуть люди.
І це реальні вимушені переселенці?
Олександр Курілець: Так. Це житло передбачене для соціально незахищених верств населення й спрямоване, насамперед, на внутрішньо переміщених осіб.
Є якась черга чи реєстр цих людей?
Олександр Курілець: Так, є окремий порядок, який визначає черговість надання такого житла для внутрішньо переміщених осіб. Коли ми вивчали практику, то звернули увагу, що всі декларують: відбудова й відновлення після війни мають відбуватися за принципом build back better – відбудувати краще, ніж було. І, в принципі, за ці чотири роки нам уже є що порівнювати: бачити як плюси того, що відбувається, так і мінуси. Щоб мінусів не допускати, а плюси – масштабувати. Наріз момент таке житло будують за різні кошти: за кошти державного бюджету, за кошти міжнародної технічної допомоги. Також є випадки, коли самі внутрішньо переміщені особи об’єднуються в житлово-будівельні кооперативи й інвестують у власне житло, тобто, фактично, вирішують свою проблему самостійно.
Безоплатна земля і дорогі проєкти: де виникає різниця
А з чого вони інвестують? Держава допомагає, є гарантії?
Олександр Курілець: Органи місцевого самоврядування зазвичай надають земельні ділянки.
Безоплатно?
Олександр Курілець: Або безоплатно, або в оренду на період будівництва. Після завершення будівництва земля переходить у постійне користування цього житлового кооперативу. Таких прикладів насправді небагато, але ми теж згадуємо їх у своєму дослідженні. І головне завдання дослідження, яке ми поставили перед собою, — зрозуміти, скільки ж насправді коштує будівництво.
Тобто реальну ціну?
Олександр Курілець: Так, реальну ціну. Скільки ресурсу держава має закласти, щоб забезпечити житлом усіх внутрішньо переміщених осіб, які цього потребують.
Вартість – оця реальна – вона ж, мабуть, також різниться залежно від того, де саме будують: у Києві, Київській області, Львові, Івано-Франківську чи Тернополі? Земля ж теж по-різному коштує.
Олександр Курілець: Так, але у випадках, коли будує держава або органи місцевого самоврядування, земельна ділянка під таке будівництво зазвичай передається безоплатно. Практично в кожному з проєктів її вартість становить дуже незначну частку, тому вона не може суттєво впливати на остаточну ціну. І під час дослідження ми аналізували проєкти, які реалізує Державне агентство відновлення в Бородянці біля Києва, а також проєкти міжнародних організацій – таких як МОМ, Міжнародна організація з міграції, та НЕФКО — банк, який реалізує ці проєкти за кошти Європейського Союзу. Для порівняння ми також брали приватних девелоперів, які будують житло в цих самих містах. Але ми розуміємо, що девелопери будують без ремонту. Усі інші, кого я перелічив, будують уже з ремонтом. І ми побачили, що найдорожче житло виходить саме в проєктах, які фінансуються міжнародною технічною допомогою.
Це логічно чи не логічно? От я намагаюся продовжити цей ланцюжок. Чи одразу закрадається підозра?
Олександр Курілець: Під час кабінетного дослідження, коли ми побачили ці цифри — я можу їх зараз озвучити, ми проаналізували вісім проєктів, які реалізуються за кошти міжнародної технічної допомоги. І ціни там – від 1270 євро за квадратний метр до 1722 євро за квадратний метр. І коли дивишся на ці цифри й розумієш, що на вільному ринку можна придбати житло такого ж класу від 700 євро за квадратний метр, щоправда, без ремонту, то, чесно, ми були здивовані такою вартістю. Але тут варто зазначити: потрібно виїжджати на об’єкти, тому що вони різняться. І саме тому ми були здивовані. Найвища ціна – 1722 євро за квадратний метр – вийшла у Львові. Це центр Unbroken. Тут слід зазначити, що він реалізується за тією ж програмою Європейського Союзу, що й низка інших об’єктів, але має значно вищі вимоги щодо інклюзивності. Адже він передбачений для проживання цивільних і військових, які втратили кінцівки та проходять реабілітацію в госпіталі у Львові. Ми туди заїхали – і були приємно здивовані.
Надія Бурдей. Фото: Громадське радіо
Державні нормативи проти реальності
Надія Бурдей: Так, трохи підсумую. Фактично зараз держава реалізовує великий проєкт – заплановано, якщо не помиляюся, 126 мільярдів гривень – на будівництво соціального житла. Власне, вартість квадратного метра в межах цього проєкту – 50 тисяч 400 гривень, тобто приблизно 990 євро. Фактично йдеться про житло з базовим ремонтом, яке держава планує будувати. І паралельно, в рамках міжнародних проєктів, ми бачимо цифри від 1200 до 1722 євро за квадратний метр.
Суттєва різниця.
Надія Бурдей: Там ремонт є, тут ремонт є – і виникає питання: чому держава будує дешевше, ніж міжнародники? Ми розуміємо, що міжнародники будують з ремонтом, і тут теж закладається ремонт, але в них ще є базове меблювання. Коли ми заїхали в ці квартири й подивилися, що всередині, то побачили стіл, стільці, ліжко, базову техніку, холодильник, кухню. Але виникає питання: скільки це може коштувати? Ну, плюс 400 євро за квадратний метр? Окей, 1400–1500 євро – це, мабуть, максимум. А тут виходить 1700 євро за квадратний метр. І тоді виникає питання: чому така різниця? І тут величезна проблема, тому що в держави немає цієї верхньої межі. Ми зараз говоримо: треба відновлювати, треба будувати, треба забезпечити житлом усіх внутрішньо переміщених осіб. І в нас багато хто будує: девелопери, держава, органи місцевого самоврядування, міжнародники. Інвестуються величезні кошти. Але де ця верхня межа? Скільки насправді має коштувати квадратний метр такого будівництва? І це якраз про те, що казав Олександр: у межах антикорупційної стратегії ми також закладали цю проблему – фактичну відсутність даних. Потрібна ця верхня межа, щоб, коли заходить міжнародний партнер і хоче допомогти Україні, інвестувати й будувати житло для наших людей, він розумів ринок. Бо виходить, що і держава такої межі не встановила. І в результаті приватний девелопер, який ще й закладає у вартість власний прибуток, будує дешевше, ніж держава. І тут виникає велике питання. Тому що держава квартально затверджує показники опосередкованої вартості будівництва житла. Тобто, якщо вірити державі, сьогодні верхня межа – це 26 тисяч гривень за квадратний метр. Але я притомна людина, і всі адекватні люди розуміють, що за ці гроші, певно, побудувати неможливо. То навіщо ми тоді імітуємо, що щось затверджуємо, якщо самі ж цими даними не користуємося? Виходить так, що Мінрозвитку затверджує ці показники, але не використовує їх. І в тих проєктах, де Мінрозвитку є ініціатором, вони самі пишуть, що не користуються цими даними. Тоді навіщо ви їх затверджуєте? Для кого? Мені вони не потрібні. Але державі потрібні — якісні дані. І тут, повертаючись до того, про що казав Олександр: ми побачили ці високі цифри – 1722 євро за квадратний метр житла у Львові – і вирішили об’їхати всі об’єкти, які будуються за кошти міжнародної технічної допомоги. І знаєте, виникало питання таке: окей, ви будуєте дорого, справді дуже дорого, але, можливо, є якийсь стандартний проєкт, і всюди дуже якісно, дуже енергоефективно. І тут ми їдемо в Житомир. Будинок – чотири поверхи, для ВПО, зокрема для внутрішньо переміщених осіб, і без ліфта. А квадратний метр коштує 1709 євро. Чесно кажучи, я трохи здивувалася, що будинок без ліфта. Але добре, їдемо далі по інших громадах. І потім доїжджаємо до Львова. А це вже спеціальний проєкт, де квадратний метр коштує 1722 євро. Але це будинок з ліфтом, і він настільки інклюзивний, що фактично побудований спеціально для людей з ампутаціями, як казав Олександр. Тобто ти заходиш, і все автоматизовано: відчиняється ліфт, є кнопки для відчинення дверей. Все адаптовано для людей з ампутаціями, для людей на кріслах колісних.
Міжнародні донори і українська система закупівель
Олександр Курілець: Ми намагалися прогнозувати й виявити ризики: чому в міжнародних проєктах виходить дорожче. І перше, що є спільним для міжнародних проєктів, – вони проводять закупівлі через власні системи, за своїми правилами, не відповідно до українського національного законодавства і не використовуючи систему Prozorro. І тут виникає певний парадокс. Система Prozorro відома на весь світ, визнана однією з найкращих систем проведення закупівель. Країни Європейського Союзу намагаються відзначати її різними нагородами, але коли приходять донори, вони її не використовують. І під час нашого дослідження ми побачили, що те саме агентство відновлення, оголошуючи торги на будівництво житла, отримує зниження ціни в процесі торгів на 30–35%. А торги міжнародних донорів ми навіть не можемо перевірити, оскільки документації у вільному доступі немає. Вони користуються дипломатичним імунітетом і можуть не надавати документи на запити громадських організацій чи правоохоронних органів. І ось тут, на нашу думку, – одна з ключових проблем. Чому ми бачимо таку високу ціну? Приходить менше учасників, між ними нижча конкуренція, і ціна не опускається до ринкового, актуального рівня.
Це можна усунути, як ви вважаєте, ще до старту проєкту?
Олександр Курілець: Це можливо усунути. Можна просто перейти в Prozorro – і це вже збільшить конкуренцію.
Хто має пояснити іноземцям, що є Prozorro, і що треба брати участь саме там?
Олександр Курілець: Насправді Prozorro уже працює в цьому напрямку. Наприклад, Світовий банк вже зайшов у донорський модуль Prozorro. Вони передбачили це і розробили спеціальний окремий модуль, який міжнародна технічна допомога може використовувати для проведення своїх торгів.
Тепер про архітектурні стандарти. От Львів і Житомир: ви ж самі сказали, різні. Хто має це проєктувати?
Олександр Курілець: Держава не задає критеріїв якості житла для ВПО. Вироблених стандартів фактично немає. І наявні приклади – це Житомир і Львів. У Львові був проведений відкритий архітектурний конкурс, у якому брали участь різні архітектурні бюро. У Житомирі такого конкурсу не було. І ми бачимо: ціна однакова, але, на превеликий жаль, якість – різна. Тому ми говоримо також і про це.
