Ілюстративне фото із сайту Pixabay
Ціна оренди житла в Києві не впала, але зупинилися
Якими є тенденції та сезонні коливання стосовно оренди житла в Україні? Уже середина осені. Що можна сказати про цей період?
Попит зростає саме наприкінці серпня, на початку вересня. Ціни не впали, але вони зупинились. Десь поодинокі випадки є, що вони трошки зростають, але зовсім несильно. Гарні зручні та дешеві квартири, які були, забрали студенти. І зараз, коли з'являється більш-менш така ж сама квартира, то тоді її дуже швидко забирають. І це може викликати у споживача враження, що є певний ажіотаж. Але все ж таки ціни в Києві зупинилися.
На 3-5% дешевше порівняно з літом на Заході України
Ми розуміємо, що повномасштабна війна внесла суттєві корективи у вартість оренди, особливо якщо йдеться про регіональний вимір. У безпечніших регіонах на Заході країни ціни зростають. Якщо йдеться про ті території, де ведуться бойові дії, то там оренда дуже суттєво знижується в ціні. Розкажіть про тенденції останніх місяців?
Тенденція останніх місяців, якщо ми будемо говорити про прифронтові регіони – це Харків, Запоріжжя, Суми, то звісно, що люди поїхали трохи подалі від того, що відбувається. Але масово я не можу сказати, що вони поїхали на Захід нашої країни. Щоб вижити, треба мати роботу якусь. А роботи найбільше в столиці. І люди переїхали сюди. І до своїх регіонів вони можуть будь-якої миті дістатися доволі швидко. Ми бачимо, що люди переїжджають сюди, тому що звідси вони можуть поїхати і вирішити якісь справи за один день або за два дні й повернутися, якщо все стане тихіше.
Щодо Заходу нашої країни, то десь приблизно пів місяця тому я спілкувалася із колегами із Тернополя, Ужгорода, Чернівців, Львова, то вони казали, що на 3-5% ціна знизилася порівняно з літом. Але це не суттєве зниження. Там дуже багато будується на сьогодні і вже майже 3 роки йде повномасштабне вторгнення, побудувались будинки, люди роблять ремонти, дуже велика площа, тому і вартість оренди велика. Наприклад, однокімнатна квартира може бути 70-90 метрів квадратних. Звісно, вона коштуватиме набагато дорожче, тому що метраж ніби гарної трикімнатної квартири, яка є у Києві.
Київ: 15000-16000 грн, Львів: 22000-24000 грн, Запоріжжя: 4000-5000 грн
Поговорімо про абсолютні показники вартості, щоби ми розуміли приблизно порядок цін, який зараз є на оренду житла. Будемо виходити із однокімнатної квартири, але добротної в Києві, у Львові і Запоріжжі.
Однокімнатна квартира з нормальним ремонтом, якщо ми беремо Київ – це приблизно 15000-16000 грн. Якщо ми беремо Львів – це десь приблизно 22000-24000 грн. Запоріжжя – ціни десь приблизно 4000-5000 грн. (Далі Олена Гайдамаха уточнює, що має на увазі квартири від 42-50 квадратних метрів. "Це комфортна однокімнатна квартира" – ред.)
.jpg)
Олена Гайдамаха. Скриншот із відео
Не було зниження попиту на високі поверхи через вимкнення світла
Якщо поговорити про перспективи цієї зими, коли ми можемо залишатися тривалий час без світла, то ті будинки, які надають більше перспектив у цьому сенсі, можуть теж користуватися певною перевагою. Чи ви спостерігаєте на ринку нерухомості якісь додаткові пропозиції або додаткові пояснення в описі помешкань, що от тут, наприклад, енергонезалежний будинок, або ОСББ в цьому будинку, наприклад, встановило генератор, який унезалежнює мешканців.
В оголошеннях це з'явилось. Стали писати ріелтори, що будинок обладнаний генератором, є постачання води, працює один із трьох ліфтів і можна на високі поверхи піднятися. Багато хто зараз облаштовує свої під'їзди генераторами, щоби була і вода, і тепло, і працював хоча б один ліфт. І я вам не скажу, щоби було якесь зниження попиту на високі поверхи через те, що влітку траплялося вимкнення світла.
У мене дуже багато є випадків, коли люди саме всередині липня знімали квартири на 20-25 поверсі. І саме в цей період ці квартири коштували 13 000, а стали коштувати 15 000, незважаючи на те, що високі поверхи. Зараз, наприклад, ці квартири обладнані вже генераторами і люди навіть не замислюються щодо цього. Молодь, яка залишилась в Києві, все ж таки обирає комфортне житло. І вигляд з вікна для них теж має значення. Квартира в гарному стані теж має значення.
А чи відповідають такі ціни на оренду житла доходам українців?
Хочу трошки зробити уточнення: я мала на увазі, коли називала цифри, то це квартири від 42-50 квадратних метрів. Це комфортна однокімнатна квартира, її інколи називають євродвушка, тому що окремо виводять кімнату і роблять її спальнею. Якщо ми говоримо за квартири, наприклад, 32 квадратні метри, то вони трохи дешевші. Це не обов'язково хрущівки, є нові масиви, є квартири однокімнатні 32-34 метри, які користуються попитом. В Києві є дуже маленькі квартири – 28 метрів квадратних – смарт-квартири і молодь дуже полюбляє їх знімати, тому що вони не хочуть витрачатися багато і витрачати свій час на прибирання цієї квартири.
Щодо зарплат, то дуже велике навантаження. Ми ще не повинні забувати, що ще треба сплачувати комунальні послуги. І це, можливо, призведе до коливання вартості житла, коли ми почнемо отримувати квитанції під час опалювального сезону. Якщо це будуть захмарні цифри, то це ж теж навантаження перекладається на плечі орендаря, і, можливо, це призведе трошечки до зниження ціни. А можливо й ні. Переважно винаймають такі квартири люди, які працюють в сфері IT. Вони можуть собі це дозволити. 16 000 і плюс опалювальний сезон. Це приблизно 20 000 квартира буде коштувати. Потрібно заробляти не менше 60 000.
Трохи затих відтік людей із Сум
Міста, де зараз дуже непроста обстановка через постійні російські обстріли. Суми. Чи спостерігається зараз, на ваш погляд, відтік людей звідти? Яка там ситуація?
До Сум евакуюється дійсно з Сумської області багато людей. Мені здається, що трохи затих відтік цих людей із Сум саме до Києва. Бо звернень саме людей із Сум стало менше. В Сумах квартири винаймаються переважно людьми з області. Переважна більшість людей продовжує жити в небезпечних регіонах. Люди звикли і не хочуть змінювати своє місце проживання.
"Такого зниження цін саме для Києва щодо продажу квартир я не пам'ятаю за 25 років"
Наскільки зараз вигідно займатися здачею житла в оренду? Що для цього потрібно? В який спосіб і як це житло краще підготувати до здавання в оренду?
Ріелтор – це все ж таки про бізнес. А бізнес – це гроші. Наче треба купувати, бо це вигідно. Але я не хочу обманювати наших слухачів тим, що дохідність і прибуток, який людина отримає в разі здавання квартири в оренду, дуже маленький. Тому зараз на сьогоднішній день треба вкладати в якісь цінні акції, в якісь стартапи гроші, щоби отримувати більш високу дохідність. Дохідність 3-4% річних – це дуже маленька дохідність. Але такого зниження цін саме для Києва я не пам'ятаю за 25 років роботи в нерухомості на нові квартири, які в продажі стають. Дуже багато людей до повномасштабного вторгнення купували квартири пулами по три, чотири, п'ять квартир, щоби здавати в оренду, щоб це був їх прибуток, заробіток. Зараз дуже багато людей все ж таки звертаються – ті, хто купили до війни певну кількість квартир – може, ми її продамо? Але коли вони чують від фахівця, яка вартість цієї квартири, вони зупиняються. Тому що вони витратили в 2020-21 році набагато більше грошей, щоб купити цю квартиру, ніж вона коштує зараз тут саме в місті Києві. Навіть якщо ми трошки відхилимося від Києва, наприклад, Житомир, Біла Церква, Вінниця, то там ціни просто досягли такої висоти, якої не було на початку повномасштабного вторгнення. Дуже високі ціни, хоча це поруч.
Дуже у такого бізнеса слабенька дохідність. І якщо зараз ціни коливаються і можна придбати однокімнатну квартиру навіть за 28 000 доларів у Києві – стара побудова на вторинному ринку. Первинний ринок – там ціни доволі високі. Від 1500 доларів за квадратний метр коливання цін йде.
