Ілюстративне із сайту зображення Pixabay
Новобудови, як вид інвестування, вже втрачають лідерство
— Чи актуальні наразі взагалі інвестиції в нерухомість і хто створює попит?
Інвестиції в нерухомість – і не тільки в нерухомість – були і є актуальними навіть попри війну. Багато українців інвестують у депозити, у боргові зобов'язання. Нерухомість теж є складовою, цей інструмент найзрозуміліший для ринку та для самих людей. Якщо, наприклад, купувати акції на фондовому ринку – то це щось міфічне і віртуальне. Чи криптовалюта, наприклад. А нерухомість – це те, що можна пощупати, в ньому можна пожити, його можна дати в заставу, взяти під нього кредит під іпотеку. Тому інвестиції є. І якщо раніше інвестиції в нерухомість – це була первинка: купили на котловані, продали потім, коли вже добудували – то зараз є інші види доходу від нерухомості. Новобудови, як вид інструментів інвестування, вже втрачають свої лідерські позиції. За два роки точно.
— Чи буде таке, що українці зможуть інвестувати і купувати житло, щоби потім здавати в оренду ці квартири? Чи можемо ми зараз про це зараз говорити?
Ми можемо про це говорити. І це тема актуальна. Питання тільки в тому, на яку дохідність розраховує інвестор, купуючи квартиру в новобудові та здаючи потім її в оренду? Є таке поняття, як вартість грошей в часі. Якщо ми сьогодні, наприклад, купили на якомусь етапі будівництва новобудову, то ми повинні будемо чекати мінімум рік-півтора, поки добудується, потім нам треба буде ще три місяці-пів року на ремонт, і тільки тоді ми зможемо здавати в оренду. По факту 2 роки випадає. Це хороший сценарій. І це за умови, якщо забудовник надійний і порядний, і він добудував і здав все вчасно. А коли забудовник не будує і коли людина втрачає всі свої заощадження? Якщо говорити про вторинний ринок, то тут є можливість заробити, тому що це готовий об'єкт, де треба буде лише замінити штори, щось підфарбувати і здавати це вже в оренду. Ми тоді можемо говорити про 6-7% річних у валюті. Є ще й інфляція, яка цю дохідність прибирає. І не забувати ще курсову різницю.
Топ 3 – Львів, Ужгород та Київ
— Які міста у 2023 році були лідерами, де найбільше продавалося квартир?
За 2023 рік лідером із продажів по вартості квадратного метра та однією з найбільших гаваней, де осіли інвесторські гроші, став Львів. На другому місці я би виділив Ужгород. Він теж по ціні дуже сильно зріс, бо розташований найближче до кордону з Євросоюзом. Третім містом залишається Київ. Далі йде Дніпро, Одеса. По Дніпру прилітає частіше, ніж по Києву. Одеса дуже близько до Чорного моря. Тому зараз говорити про інвестиції в Дніпро і в Одесу я би не наважився.
— Це були новобудови чи квартири з вторинного ринку?
Винятково вторинний ринок, тому що у первинці 2023 року піднявся попит до 30% до довоєнного рівня. Але люди купували вже або готове, або майже готове. Вторинний ринок працював і він найкращий, бо люди, коли вкладають свої гроші, вже отримують реальні квадратні метри і не треба нічого чекати. Із цією квартирою вже можна щось робити: займатися там бізнесом, здавати в оренду помісячно, подобово, віддати під заставу кредит у банку.
50% паркінгів вільні
— Які були вимоги щодо безпеки житла?
Питання безпеки туманне і філософське. Здавалося, що паркінги повинні би були зараз злетіти в ціні, злетіти в попиті та їх мали би розібрати. А ситуація така, що у 2023-му році 50% паркінгів вільні.
— Але ж вони дорого коштують?
Квартира значно дорожча, ніж паркомісце. І якщо врахувати ці нюанси плюс вартість квадратного метра, то за 2023-ий рік вона ніяк не зменшилась, а навіть зросла. А тепер ще врахуйте різницю в курсі. В гривні квартири ще подорожчають. Паркінги можна було і є зараз можливість купити від 15 000 $ і більше. Безумовно є житлові комплекси, де паркомісце коштує тисяч 50-60. Зараз люди почали дивитися квартири далі від інфраструктурних об'єктів, поближче до метро, як до засобу укриття. Але це не настільки критично відобразилося на ринку. Люди все-таки видивляються по тому, як їм подобається район, локація, квадратура, наскільки там є світло, комунікації, наскільки інфраструктура довкола розвинута. Оці показники все одно залишилися в тренді.
— Новобудови є безпечнішими?
Я б так не сказав. Так, є версія про те, що панельний будинок складається, як картковий. Але все залежить від того, куди ракета потрапить. Бо є рекомендації бути якомога ближче до бетонних плит. А їх насправді більше в панельках, ніж у монолітно-каркасному будинку. Крім перекриттів, там більше бетону і немає. Тому тут відносне поняття безпеки.
Якщо не буде масових обстрілів, то на 50% ринок має відновитися
— В яких областях було найбільше зростання ціни квадратного метра? І яким чином безпекова ситуація впливає на вартість квадратних метрів житла?
Мені складно говорити, наскільки безпекові показники впливають на вартість квадратного метра. Є певні економічні, демографічні показники, які впливають на ціну. У Львові ніколи квадратний метр не коштував за 45 000 грн. І так вже триває два роки. Через війну ціни в Ужгороді підскочили, в Івано-Франківську, в Чернівцях ціни однозначно зросли. Якщо раніше можна було купити тисяч за 15 грн квадратний метр, то зараз за 25 і не підходь. Харків, Одеса 20-25 000 грн – ціна трошки подешевшала щодо довоєнного періоду.
— Чи відбувалися на вторинному ринку протягом 2023 року суттєві коливання у вартості квадратного метра?
2023 року коливань суттєвих не було. Зростання відбулося на 1-2%. Попит зменшився в рази 2022-го року. 2023-го трошки підтягнувся. 2024-го року очікую, що динаміка зросте, якщо не буде масових обстрілів. Тоді на 50% ринок має відновитися, бо обстріли зразу відкидають бажання інвесторів інвестувати в нерухомість на місяць-півтора. А потім люди звикають і починають далі інвестувати або купувати для себе квадратні метри.
Володимир Копоть. Фото mc.today
Банкрутство великих будівельних компаній потягне за собою менших забудовників
— Що з первинним ринком, які тенденції плануються цього року?
Дасть Бог, великі забудовники залишаться при своїх об'єктах і добудують те, за що взялися. Бо є проблеми. Великі компанії формують первинний ринок нерухомості в Києві. Якщо поваляться вони, то за ними підтягнуться маленькі забудовники, поменші, які мають менші об'єкти. І це вплине потім з деяким часом і на інші міста. Ринок нерухомості достатньо волатильний: якщо щось трапилося сьогодні, це не означає, що все повалиться вже завтра. Але тренд такий помічається. Коли була проблема з "Укрбудом" і він збанкрутував, це повпливало на всіх гравців ринку. Я маю надію, що у 2024 році такі забудовники зможуть виконати свої зобов'язання, хоча це буде зробити складно. Багато інвесторів намагаються розірвати договори, щоби отримати свої гроші назад, оскільки в більшості випадків забудовники прострочують терміни введення будинків у експлуатацію і не виконують своїх зобов'язань. У інвесторів немає довіри.
Тільки українці інвестують в нерухомість. Іноземці чекають Перемоги України
— Хто зараз переважно інвестує в житло в Україні?
Тільки українці. Іноземних інвесторів дуже мало, вони інвестують в комерцію.
— Чи зможуть закордонні інвестори повернутися в Україну?
Можуть повернутися і вони повернуться, як тільки буде Перемога і стабілізується ситуація на ринку. Зараз дуже активно розвиваються котеджні містечка, розвиваються апарт-готелі. І це шалений приток інвестицій із сусідніх країн, таких як Польща, Чехія, Румунія. Бо там є заможні іноземці. І коли вони бачать відсоткову ставку дохідності в 10%, то в них починається приплив адреналіну і вони готові вже щось інвестувати і купувати. Єдине, що їх ризик-портфель не дозволяє це робити, бо в них інвестиції повинні бути як збереження активу, а не бездумне вкладання в щось кудись. На сьогоднішній день Україна є ризикованою країною для інвестицій в будь-яку галузь, не тільки в нерухомість. Як тільки буде Перемога, однозначно інвестиції підуть, особливо курортна нерухомість. На закордонних ринках 3-5% дохідність – це максимум, на що вони можуть розраховувати. І поріг входу: трикімнатна квартира у Львові коштує 80 тисяч, у Кракові це 250 000$. Майже втричі більша вартість, а орендна ставка однакова.
Ринок землі
— Які можуть бути потім з інвестицій до нашого бюджету надходження?
Індивідуальні інвестори ніяк не вплинуть особливо на ринок. Закордонні інвестори дуже зацікавлені нашою землею. І земля сільськогосподарська – один із цікавих інструментів, в які іноземні інвестори готові вкладатися. До 1 січня цього року вони не могли цього робити, то тепер вже можна продавати її юридичним особам. Ринок запрацює по-новому. І тут можна очікувати значного притоку іноземного капіталу.
— Щодо здорожчання будівельних матеріалів: чи суттєво це вплине у поточному році на швидкість будівництва і як формуватиметься вартість квадратного метра?
Основна проблема не стільки у зростанні цін на будматеріали, скільки у тому, що цих матеріалів немає де взяти. Левова частка будівельних матеріалів завозилися з Білорусі та з Росії. Тому на сьогоднішній день шукають варіанти в Європі та в Туреччині, щоби закрити потребу в тих матеріалах, яких не вистачає в Україні на сьогоднішній день. І це спричинить здорожчання цін.
Щодо валютних показників, то, як би ми того не хотіли, але в Україні розраховується все в доларах, особливо за квартири купівлі-продажу. На вторинному ринку я не очікую сильного приросту по ціні. Щодо оренди, то вона виплачується якраз у гривні. Якщо ми будемо цю гривню, яку отримуємо від орендаря, переводити у валюту, то ми суттєво будемо втрачати. Ціна оренди переглядається раз на пів року, на рік. Ті спеціалісти, які залишилися, які не воюють, вони підвищують свій гонорар, свою вартість на ринку праці. Їхня нестача уповільнить будівництво, бо немає кому будувати.
З анонсованих 3-7% виходить 10-11%
— Кредити на житло…
У цивілізованому світі доступна іпотека. Вона є основоположним чинником, рушієм розвитку ринку нерухомості. Ставка в Європі та в США до 5%, у нас це анонсованих 3-7%, а ефективна ставка виходить 10-11%. Юридично можуть дозволити собі ті, хто підпадає під категорії "єОселя". Економічно не всі зможуть. Можна прийти в банки і попросити кредит без державної підтримки, але тоді ставка буде в районі 15-16%. Можна отримати по кредиту по "єОселя". Для цього треба просто розуміти, хто є особа-позичальник: військовослужбовець, вчитель, науковець чи підприємець? Є ще критерії по професіях. І плюс по відсотковій ставці: якщо це військовослужбовець чи вчитель – то відповідно там ставка 3%. Якщо всі інші – то це від 7%. Ефективна ставка, яку треба буде виплачувати по першому варіанту – це буде в районі 5%, інша – в районі 10%. Якщо немає грошей на придбання житла одразу всією сумою, то я б рекомендував орендувати і не влазити в жодному варіанті в кредити. Кредити від банків – це зло. Якщо ми говоримо про молоде покоління до 30 років – то вони легші на підйом і їм не потрібно обтяжувати себе квадратними метрами. Вони воліють орендувати краще по 20-30 років житло. А є ще інша категорія людей, у яких живе страх із 90-х, який є мотиватором, чому саме вони купують для себе житло, мовляв на пенсії буде свій дах над головою.
Купувати житло з нотаріусом чи юристом?
— Як правильно купувати житло?
Купувати житло треба винятково з юристом. Навіть не з нотаріусом, а з юристом. Тому що нотаріус перевіряє лише документи по правовому статусу, по суті нерухомості. По історії продавця нотаріус туди не буде лізти. Щодо умов договору, то там можуть бути специфічні умови, такі як розстрочка платежу, виплата за комуналку або, наприклад, зміна між сторонами. Юрист зможе перевірити, чи були борги, чи були якісь штрафи.
Якщо все ж таки ви наважились самостійно купити житло, тоді треба перевірити, чи належить право власності цій особі, яка його продає. Хто перед вами: продавець чи довірена особа? Якщо довірена особа, то на підставі якого документа вона продає вам це житло. Є реєстри. І тут допоможе якраз нотаріус, тому що він перевірить цю довіреність, чи вона не відкликана, чи особа, яка давала довіреність на повірену особу, що вона ще жива досі. І це стосується вторинки. Бо по первинному ринку нерухомості трошки складніше. Зараз зробили зміни в законодавстві, де не повинно бути теоретично подвійних перепродажів. Тому що є реєстр майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості. Це вже все буде в реєстрі, але це стосується винятково нових будинків, які будуватимуться з 1 грудня 2023 року. По вторинному ринку треба перевірити особу продавця, як набувалося право власності, перевірити однозначно комунальні платежі, перевірити судові реєстри.
