Недобудований ЖК "Дніпровські вежі" в Києві. Ілюстративне фото: vechirniy.kyiv.ua
Довгобуди – болюча проблема, яка має великий історичний багаж
Проблема довгобудів. У нас роками стоять будинки недобудованими, люди чекають на свої помешкання, хоча доволі часто навіть повністю профінансували їх спорудження. Що робити? Як з цієї ситуації виходити? Зрештою, хто може взятися за ці проєкти і завершити їх?
Дійсно, це болюча проблема, яка має великий історичний багаж, з яким ми, як новостворена інспекція, стикнулися з початку своєї діяльності в 21-му році. Ми дійсно на сьогодні не маємо комплексного нормативного рішення, щоб виправити цю проблему. Згідно з законодавством, це відповідальність, компетенція саме місцевих органів. Тобто погоджувати механізми, змушувати якимось чином забудовників виконувати свої зобов'язання, взяті перед інвесторами. Проте ця норма не підкріплена реальним порядком дій, реальними стимулами, тому по факту вона сьогодні недієва.
Нині квадратні метри інвесторів попередньо реєструються в Реєстрі речових прав
А якийсь досвід інших країн, які успішно долають цю проблему, ми можемо запозичити? У Німеччині, наприклад, є така норма, що якщо якась історична будівля перебуває в занедбаному стані, то місцевий орган має право вдатися просто до примусового продажу за 1 євро цієї споруди, щоб далі хтось інший міг довести її до пуття. У випадку з довгобудами щось подібне можна зробити?
У нас, на жаль, немає такої норми. І в нас держава в цьому плані достатньо інертна була в минулі роки. Сьогодні зробили великий крок, ухваливши закон “Про спеціальне майнове право”, щоби не допускати ситуації, коли людям продають повітря. Тобто їхні квадратні метри вже попередньо реєструються в Реєстрі речових прав на нерухоме майно і таким чином юридично їм гарантуються їхні права на ще не збудоване майно. І це обов'язок кожного забудовника сьогодні, який отримує дозвіл. Без цього він ні фізично, ні технічно, ні юридично не може отримати дозвіл. Ситуацію ми вирішуємо сьогодні в рамках звичайної медіації і комунікації. Тобто ми, по-перше, відкриті для всіх громадян, де є ініціативні групи, щоб вони приходили з усім пакетом документів, який у них є. Чи просто писали в ДІАМ (Держінспекція архітектури та містобудування – ред.) на електронну пошту. Якщо там дійсно ситуація безнадійна, бо забудовник традиційно вкрав гроші, втік кудись за кордон і залишив їх самих.
"Ми намагаємося бути цивілізованим партнером, який поважає "святість" приватної власності"
Але одна справа, коли йдеться про довгобуд, якому 3-4 роки, а зовсім інша, коли така будівля стоїть десятиліття. Таких об'єктів теж чимало. Там навіть залізобетонні конструкції вже напевно не годяться для того, що їх добудовувати. Але і зносити дорого. Що з цим робити?
Усе залежить від того, чия земельна ділянка, на якій розташована така будівля. Якщо це приватна власність, то ми сьогодні намагаємося зробити все, щоб бути цивілізованим партнером для європейської спільноти та інших цивілізованих країн, який поважає "святість" приватної власності. Ми не можемо просто втрутитись і забрати щось без відповідного правового регулювання у вигляді закону. Але якщо мова йде про земельну ділянку, яка в комунальній або державній власності, то в принципі має бути інвестиційний проєкт, яким треба просто зацікавити забудовника і йому продати. І він тоді за власний кошт це все і демонтує, і зробить з цього щось корисне для громади.
"Офіційне джерело інформації – портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва"
Що би ви порадили нашим слухачам і слухачкам, які зараз думають інвестувати в якесь будівництво? На що треба звернути увагу?
Є офіційне джерело інформації – це публічний портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Там у відкритому доступі всі дозвільні документи на всі об'єкти будівництва, які сьогодні зводяться. Там треба вбити або адресу, або кадастровий номер земельної ділянки і перевірити, чи є там та споруда, об'єкт, що зводиться, чи є на нього всі оформлені документи. Є також інші публічні ініціативи – і комерційні, і громадські. Вони ведуть аналітику і з відкритих джерел сьогодні можна дуже багато інформації знайти. Якщо всі документи оформлені належним чином, то вони сучасні, вони не старого зразка. І можна побачити "живість" об'єкта. Якщо там вносяться зміни, є актуалізація, то за сукупністю цієї інформації можна зрозуміти, що об'єкт "живий", придатний до реалізації і в нього можна вкладати гроші.
"Там був забудовник, який взявся добудовувати"
Чи є у нас зараз успішні приклади, коли вдалося якийсь довгобуд повернути до життя, реанімувати?
Так. Як я казав, шляхом медіації і комунікації ми знаходимо об'єкти, які були майже повністю збудовані. Там небагато треба було зробити для того, щоб його привести у повну готовність. Ми складали дорожню карту. По Києву – це "Патріотика" на Осокорках. Це банк "Аркада", який збанкрутував. І ми там вже ввели декілька черг об'єктів.
А як це вдалося? Там були залучені додаткові інвестори?
Там був забудовник, який взявся добудовувати. А ми допомогли технічно внести все в електронну систему. Надавши наш чек-лист, ми допомогли всі основні вимоги виконати.
Громадянам це додатково нічого не коштувало?
У даному випадку ні. В інших випадках, де нема інвестора і втік забудовник або підрядник, вони за власний кошт добудовують якісь речі, які можуть зробити. Такі об'єкти є і в Хмельницькому, і в Івано-Франківську. Там за якийсь реальний час, десь пів року, вони невеликі гроші доклали і самостійно довели об'єкт до стадії готовності. І ми його вели в експлуатацію.
.jpg)
Олександр Новицький. Фото: facebook/DIAM.Ukraine
"Це новий стандарт, за яким ми сьогодні живемо"
19 травня в Україні стартує Національний тиждень безбар'єрності. Яких зусиль докладає ваша установа, щоби наш простір був безбар'єрним? Адже внаслідок війни цього зараз потребує дуже багато українців.
Так, це правда. Але навіть до війни ми поставили собі це як пріоритет. У нас був підписаний меморандум з Офісом безбар'єрності. Це ініціатива першої леді України Олени Зеленської. І ми від початку взяли цей високий стандарт, щоб інклюзивність стала новою нормою, новим стандартом у будівництві. Контролюємо ми це переважно на етапі видачі дозволу. Ми перевіряємо саме експертизу, щоб вони не пропустили всіх важливих моментів, які відображені в державній будівельній нормі про інклюзивність, яку запровадили в 19-му році. Це новий стандарт, за яким ми сьогодні живемо. І на введенні в експлуатації. Наприклад, ми зараз приймаємо в експлуатацію реконструкцію будівлі Українського Радіо, розглядаємо це питання. Власне, вчора був огляд інспектора і єдине зауваження, яке є – це треба довести по інклюзивності. Слово "безбар'єрність" мені не подобається, бо бар'єр – це якісь перепони, а інклюзивність – це про доступ і можливості. І це може стати, як в цьому випадку, підставою для відмови. Хоча ми завжди активно комунікуємо з замовниками і говоримо: "Дивіться, доставте шрифт Брайля, доставте контрастні смуги, тактильну плитку. І все"
Тобто йдеться не тільки про пандуси?
Ні, це низка заходів. В минулому році ми зробили гарну інформаційну кампанію, де на відео презентували найкращі практики, як це виглядає візуально. Зняли по Києву, по Україні і створили пам'ятку готовності об'єкта до експлуатації, де є окремий розділ, в якому прописані всі ці речі. Це як ці елементи, так і деякі елементи, які мають бути запроектовані спочатку – це ширина отворів, проїздів і коридорів для того, щоб людина на візку фізично могла на ньому проїхати. Тому це не тільки про пандуси, шрифт Брайля, наліпки і тактильні смуги, це взагалі про філософію проєктування.
Створення безбар'єрного простору в зданому будинку – "сліпа зона"
А як бути з будівлями, які зводилися раніше і не відповідають цим стандартам? Чи є якісь часові рамки, в межах яких власники цих будівель мають перетворити їх на інклюзивні?
Є в нас така "сліпа зона" – це створення безбар'єрного простору у введеному в експлуатацію будинку. Немає там належного регулятора. Є певні механізми, які фактично не діють. Там є громадський контроль. Але це не те, що громадськість не хоче контролювати, а це просто не прописані всі процедури, як дієво змусити експлуатанта будівлі це зробити. Хоча ми сьогодні бачимо ініціативу більше зі сторони бізнесу. Вони самостійно проявляють ініціативу, щоб свої старі будівлі приводити до нового стандарту інклюзивності. Але сьогодні це дійсно факт, що є два гатунки чи два різних стандарти: старий і новий. І буде перехідний період, поки ми дійдемо до того, щоб цей простір був уніфікований, гомогенний. Я думаю, що ми невдовзі до цього прийдемо. Бо суспільство насправді міняється. І війна, на жаль, це такий стимул, щоб в цьому проактивно рухатись.
Тобто в "хрущовках" мають з'явитися ліфти?
Тут більш комплексне питання. На мою думку, тут треба вирішити питання оновлення взагалі цього житлового фонду. Він застарів і взагалі за нормами не підлягає експлуатації.
